Cuando disponemos de un inmueble, las principales posibilidades que se nos abren para poder obtener un rendimiento sobre él son dos, o bien mediante su arrendamiento, o bien mediante su venta. En la primera de ellas lo más normal es que obtengamos un rendimiento del capital inmobiliario, salvo que se realice una actividad económica que para ese caso necesitaremos, por lo general, a una persona contratada a jornada completa. En la segunda opción, la de la venta del inmueble, el rendimiento lo obtendremos en forma de ganancia de capital por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.
A la hora de determinar los rendimientos que se obtienen tanto en el capital inmobiliario como en la ganancia de patrimonio hay que tener en cuenta un concepto de vital importancia que minorará o aumentará el rendimiento, según el caso. Este concepto es la amortización del inmueble. Entendiéndose esta como la depreciación efectiva que sufre el bien a lo largo de su vida útil, permitiendo periodificar esa depreciación en forma de gasto.
- Rendimiento del capital inmobiliario
En el caso de rendimientos del capital inmobiliario, estos se calculan por la diferencia entre los ingresos obtenidos menos los gastos deducibles. De entre todos los gastos que son deducibles, uno de ellos es la amortización del inmueble, que reducirá nuestros ingresos de arrendamiento y por tanto el importe del impuesto que se corresponda con el arrendamiento. Lo que más nos interesa a efectos de tributar menos por el arrendamiento es que la amortización sea la máxima posible, no obstante, el artículo 23.1.4º.b) de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, nos limita el importe de la amortización en un máximo de un 3% sobre el valor de la construcción.
Es decir, podrás aplicar la amortización o no aplicarla, pero en caso de aplicarla esta no podrá ser superior al 3% del valor de la construcción del inmueble.
Una importante consecuencia de aplicar la amortización es que minora el valor de adquisición del inmueble, que tendrá sus efectos en una futura transmisión del inmueble.
- Ganancia de patrimonio
En el caso de obtener el rendimiento a través de la venta del inmueble, lo que obtendremos es una ganancia de patrimonio. Esta ganancia estará formada por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Respecto al valor de transmisión no hay dudas de que será el importe de la venta, sin embargo, en lo que respecta al valor de adquisición, será el valor por el que fue adquirido y se minorará en concepto de amortización mínima de conformidad con el artículo 40 del Reglamento del IRPF por el tiempo que estuvo arrendado.
A la hora de aplicar la amortización en ganancias de patrimonio surgen una serie de dudas respecto al importe que debe de imputarse como amortización, y si este importe debe coincidir con el importe previamente deducido para el cálculo del rendimiento de capital inmobiliario.
Para responder a estas preguntas, entra a colación la Sentencia del Tribunal Supremo 5416/2025, recurso Nº 7361/2023, de 20 de noviembre de 2025, que viene a fijar como doctrina lo siguiente:
- El importe de amortización que se puede fijar para calcular el rendimiento del capital inmobiliario no podrá ser superior al 3% del valor de la construcción, tal como fija el artículo 23.1.4º.b) de la LIRPF. No obstante, ese porcentaje opera como cantidad máxima y no como cantidad mínima, por lo que podrás deducirte un importe inferior.
- A la hora de calcular la amortización mínima que minora el valor de adquisición del inmueble en la ganancia de patrimonio, la amortización que hay que poner es un importe que la Ley te indica como amortización mínima en el artículo 40 del Reglamento de IRPF, no obstante, el artículo no te indica cuál es la amortización mínima. El Tribunal Supremo, en el caso enjuiciado, fija como doctrina que aunque el sujeto pasivo no llevase a cabo actividades económicas empresariales o profesionales, pero obtuvo rendimientos del capital inmobiliario por la cesión de un inmueble y calculó la amortización conforme lo previsto en la Orden Ministerial 27 marzo 1998, cuando en un momento posterior proceda a su transmisión, no tendrá que aplicar la amortización máxima del 3% y sí podrá aplicar otra inferior que encaje en el concepto de amortización mínima en los términos expuestos en la propia sentencia.
Lo relevante de esta son las siguientes consideraciones: (I) Permite calcular la amortización del bien en arrendamiento en base a la orden de 27 de marzo de 1998 pese a que no realicemos una actividad económica, ya que en palabras del Tribunal “Esta exigencia, esencialmente formal, ni altera ni modifica sustancialmente la realidad económica y mercantil como para explicar la restricción y la imposibilidad de que un contribuyente complete, a falta de mayor precisión por parte de la LIRPF, el concepto de amortización mínima como lo hizo la actora en el presente litigio a través de la Orden Ministerial 27 de marzo de 1998.”. (II) Hace una clara distinción entre la amortización cuando se trata de arrendamiento de inmuebles, y la amortización mínima que debe operar en caso de ganancia de patrimonio. “… que no se confunda el concepto de amortización mínima a que se refiere el artículo 35.1 de la LIRPF, y por remisión artículo 40 del RIRPF, para tener en cuenta a los efectos de calcular la eventual ganancia patrimonial, con la previsión de la depreciación efectiva, en el caso de inmuebles arrendados, de acuerdo con lo previsto en el 23 de la LIRPF, que opera como gasto deducible en los rendimientos netos del capital inmobiliario.”
Esta Sentencia es de vital importancia ya que abre la posibilidad a que puedas aplicar un porcentaje de amortización del 3% como gasto para calcular el rendimiento del capital inmobiliario mientras que, si posteriormente procedemos a su venta, según la clara distinción de ambas amortizaciones hecha por el Tribunal, podríamos aplicar en concepto de amortización mínima la prevista en la Orden de 27 de marzo de 1998, que permite amortizar el inmueble en un periodo máximo de años de 68.
